3 July 2024
Pentru cei ce isi declara veniturile din chirii aferente 2023 dar si veniturile estimate din chirii aferente 2024, acesta este un articol complet despre toate obligatiile pe care le aveati atat pentru 2023 dar si pentru 2024.
Exemple de completare a declaratiei unice, atat pentru veniturile din chirii in lei cat si pentru cele in valuta gasiti in acest video.
Declarare venituri chirii 2023
Daca ati obtinut in 2023 venituri din chirii, aveati urmatoarele obligatii:
- Depunere declaratie C168 in termen de 30 de zile de la intocmirea contractului; declaratia se depune prin SPV si nu uitati sa obtineti si recipisa fara erori ce constituie dovada depunerii; C168 se intocmeste in termen de 30 de zile si pentru orice alta modificari, cum ar fi acte aditionale, incetari contracte etc.
- Depunere declaratie unica estimativa in termen de 30 de zile de la intocmirea contractului de inchiriere; declaratia se depune prin SPV si nu uitati sa obtineti si recipisa fara erori ce constituie dovada depunerii
- Depunere declaratie unica pana pe 25 mai 2024 cu regularizarea sumelor la impozit si/sau CASS.
Declaratia estimativa se depune atat pentru veniturile din chirii in valuta cat si pentru chiriile stabilite in lei.
Chiria se considera a fi in valuta daca in contractul de inchiriere este prevazuta valoarea chiriei intr-o valuta, indiferent daca incasarea efectiva se face in lei. Daca in contract chiria este 200 euro si incasati 1000 lei, contractual este cu chiria in valuta.
Declaratia unica cu regularizarea sumelor se depune doar pentru chiriile in valuta. Pentru chiriile in lei nu se depune aceasta declaratie, decat in cazul in care trebuie regularizata suma la CASS (de exemplu, aveti alte venituri de declarat pe partea de impozit si trebuie regularizata si suma la CASS; in acest caz se completeaza doar sectiunea privind CASS, nu sectiunea privind impozitul).
Referitor la calculul venitului, in 2023 avem urmatoarele mentiuni:
- Nu se aplica cota forfetara pentru 2023, venitul specificat in contract este venitul brut si este egal cu venitul impozabil
- Pentru venitul din chirii in valuta se foloseste cursul mediu BNR aferent 2023; astfel in declaratia estimativa se ia cursul BNR din ziua precedenta celei in care se depune declaratia, urmand ca in declaratia unica depusa in 2024, care regularizeaza sumele, sa se foloseasca cursul mediu BNR valabil pentru anul 2023.
Chiria incasata in avans in 2023
Venitul brut se stabileste pe baza chiriei stabilite in contract pentru fiecare an fiscal indiferent de momentul incasarii chiriei. Deci chiar daca nu ati incasat chiria ea trebuie declarata si impozitata.
Daca chiria a fost incasata in avans pentru mai multi ani fiscali, in declaratia unica se declara venitul pe fiecare an in parte.
Exemplu: incasez in 2023 chiria aferenta 2023 si jumatate din 2024.
Ce declar: in declaratia unica estimativa cat si cea care regularizaza sumele declar doar chiria aferenta 2023, chiar daca am incasat si chiria aferenta jumatatii de an din 2024. In declaratia unica aferenta 2024 declar chiria incasata in 2024 chiar daca ea a fost incasata in 2023.
De ce sa fie simplu cand poate fi complicat?
- ANAF, 2024
Declarare venituri chirii 2024
Pentru 2024 regulile de declarare se schimba, a se citi, se complica.
Noutatile care se introduc in 2024 sunt:
- reintroducerea cotei forfetare de 20%
- persoanele fizice ce inchiriaza catre persoane juridice nu vor mai declara impozitul pe venit prin declaratia unica
- se elimina cu totul posibilitatea de impozitare in sistem real (deci si cei care in 2024 au mai mult de 5 contracte, vor aplica tot cota forfetara)
In practica intalnim multe probleme cu aplicarea sistemului nou pentru persoane fizice ce inchiriaza catre firme si chiar o inechitate in aplicarea legii.
Persoanele care inchiriaza catre persoane fizice calculeaza impozitul prin declaratia unica si il platesc o singura data pe an, pe cand persoanelor care inchiriaza catre firme li se retine si vireaza impozitul la stat lunar.
Ati putea spune ca au un avantaj din faptul ca nu mai depun declaratia unica, dar de fapt e mai mult o complicatie, deoarece multe dintre ele trebuie sa depuna in continuare declaratia unica pentru partea de CASS.
Mai jos am detaliat ce trebuie sa faca fiecare persoana, chirias sau proprietar, incepand cu 2024.
Ce face CHIRIASUL daca este persoana juridica – SRL/PFA/II/ONG/profesii liberale
Persoanele juridice si PFA/II/ONG/profesii liberale (entitatile care au obligatia sa conduca contabilitate), care inchiriaza de la persoane fizice sunt obligate sa calculeze, sa retina lunar la sursa impozitul pe venitul din chirii, sa il declare prin declaratia 100 si sa il vireze la stat.
Ca si sfat practic, mai ales pentru PFA-uri – declaratia 100 se depune pe CUI nu pe CNP (ca declaratia unica), deci trebuie sa aveti semnatura electronica autorizata la ANAF pe CUI. Incepand cu 2024 aveti oricum nevoie de semanatura electronica pentru E-factura. Daca inca nu aveti semnatura electronica puteti achizitiona acum si de pe site-ul nostru.
Aceste venituri vor fi declarate de catre chiriasul persoana juridica (SRL, PFA, II, ONG etc) si in declaratia 205, declaratie ce se depune in 2025 pentru anul 2024.
Termenul de plata a impozitului este data de 25 a lunii urmatoare celei in care s-a facut plata chiriei.
ATENTIE! Obligatia de a retine la sursa lunar, coroborata cu proiectul de lege privind evaziunea fiscala, care va introduce ca fapta penala neretinerea la sursa a impozitelor (acum este doar retinerea si neplata la stat a sumelor), face ca inchirierea de la persoane fizice sa reprezinte o operatie la care trebuie acordata foarte multa atentie atat la declarare cat si la calcul.
Astfel retinerea la sursa nu poate fi tratata de catre chirias ca o obligatie care poate fi pasata proprietarului, sau impartita cu proprietarul (cateva luni declara chiriasul, cateva luni proprietarul prin declaratia unica). Un astfel de tratament poate atrage raspunderea penala a chiriasului persoana juridica pentru neretinerea la sursa a impozitului pe venitul din chirii.
Pentru facilitarea calculului, firmele ar trebui sa aiba lunar la dispozitie un excel de forma celui de mai jos:
| chirie lunara euro | 1.625 |
| curs BNR ziua anterioara platii | 4,9800 |
| chirie lunara lei (brut) | 8.086 |
| cota forfetara 20% | 1.617 |
| suma impozabila | 6.469 |
| impozit pe venit | 647 |
| suma de plata catre proprietar | 7.439 |
Cursul la care se face calculul de mai sus este cursul BNR din ziua anterioara efectuarii platii.
Daca persoanele juridice chirias au inchiriat de la o firma, niciuna dintre aceste obligatii nu exista, firma nu are nici o obligatie de declarare sau de retinere la sursa.
Ce face PROPRIETARUL persoana fizica ce a inchiriat bunul unei PFA/SRL/ONG/etc
Persoana fizica ce a inchiriat un spatiu catre o entitate juridica nu mai are obligatia depunerii declaratiei unice pentru declararea venitului din chirii in scopul calcularii impozitului pe venit, dar este posibil sa aiba in continuare obligatia depunerii acestei declaratii, daca datoreaza CASS.
Persoanele fizice nu vor depune nici declaratii estimative in termen de 30 de zile de la incheierea contractului si nici declaratii care regularizeaza sumele, pentru partea de declarare a venitului din chirii si stabilirea impozitului pe venit, acesta fiind deja retinut la sursa.
Totusi, vor depune atat declaratie estimativa, iar in anumite cazuri si declaratia finala, daca realizeaza venituri mai mari de 6 salarii minime pe economie si au si obligatia platii CASS. CASS nu se retine la sursa de catre chiriasul persoana juridica, ci doar impozitul.
NU UITATI! Persoana fizica are in continuare obligatia inregistrarii la ANAF a contractului de inchiriere in termen de 30 de zile de la incheiere acestuia. Inregistrarea se face prin depunerea prin SPV a formularului C168. Aceasta obligatie este valabila si in 2023 si ramane valabila si in 2024.
Nu uitati ca orice modificari ale contractului prin acte aditionale (inclusiv prelungirea acestuia) cat si incetarea acestuia se declara la ANAF prin formularul C168.
Persoana fizica ce a inchiriat un spatiu catre o persoana fizica ramane cu toate obligatiile pe care le avea in 2023, respectiv sa depuna declaratia unica estimativa si cea care regularizeaza sumele, sa calculeze si vireze atat impozitul pe venit si CASS la stat.
Problema pe care nu stiati ca o aveti. Contractele de comodat si cheltuielile inregistrate pe firma
Nu stiu cati dintre voi sunteti familiarizati cu prevederile din Codul Fiscal enuntate mai jos, dar mie mi s-a parut important sa le pun in acest articol.
Reprezinta venit brut (adica se declara si se impoziteaza) si cheltuielile facute de chirias care ar fi fost ale proprietarului conform dispozitiilor legale, daca le-a platit chiriasul.
Reprezinta venit brut (adica se declara si se impoziteaza) si valoarea investitiilor suportate de chirias la bunurile mobile si imobile care fac obiectul unor contracte de cedare a folosintei bunurilor, inclusiv a contractelor de comodat.
In termen de 30 de zile de la finalizarea investitiei chiriasul sau comodatarul comunica proprietarului valoarea investitiei iar proprietarul are obligatia sa declare valoarea investitiei in declaratia unica.
In practica impactul este acesta: daca pentru sediul firmei ati incheiat un contract de comodat pentru locuinta proprie (sau a mamei, sorei etc) si ati inregistrat cheltuieli de amenajare si renovare ce s-ar incadra ca si investitii, chiar daca contractul de comodat are titlu gratuit, si practic nu exista o chirie care sa se impoziteze, valoarea investitiei realizate de firma se declara in declaratia unica a proprietarului si se impoziteaza ca venituri din chirii.
Aceasta prevedere o gasim la Normele de aplicare ale art. 84 din Codul fiscal.
